Gebäudehaftpflichtversicherung

  • Die Gebäudehaftpflichtversicherung deckt die Haftung des Eigentümers für Schäden durch das Gebäude ab.
  • Sie ist vor allem bei vermieteten Immobilien nötig.
  • Die Versicherung leistet bei Haftung für Personen-, Sach- und Vermögensschäden.
  • Die Beiträge hängen von der Versicherungssumme ab
  • In der Bauphase ist eine extra Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen.

Von einem Grundstück oder Gebäude gehen vielfältige Gefahren aus. Herunterfallende Dachziegel, gebrochene Wasserleitungen oder nicht geräumter Schnee können Dritte nachhaltig schädigen. Als Eigentümer sind Sie vielfach in der Haftpflicht. Daraus enstehende Schäden sind den Geschädigten zu ersetzen. Im Extremfall geht es um hohe Summen, die existenzgefährdend sein können. Gegen solche finanziellen Risiken schützt eine Gebäudehaftpflichtversicherung. Die Gebäudeversicherung ist hier nicht einsetzbar, da sie ausschließlich Schäden am Objekt abdeckt.

Die Haftpflicht des Immobilieneigentümers

Haftpflicht der Gebäudehaftpflichtversicherung

Die Haftpflicht gegenüber Dritten wird grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Nach § 823 BGB ist jeder, der das Eigentum, das Leben, die Gesundheit, die körperliche Unversehrtheit und sonstige Rechte eines Dritten vorsätzlich oder fahrlässig schädigt, zum Schadensersatz verpflichtet. Diese Haftpflicht gilt inhaltlich unbeschränkt und betraglich unbegrenzt.

In § 836 BGB wird diese allgemeine Haftpflicht im Hinblick auf Grundstückseigentum nochmals spezifiziert. Danach besteht ausdrücklich Haftung, wenn ein Gebäude infolge Verletzung der Verkehrssicherungspflicht einstürzt oder sich Teile davon ablösen und Dritte dadurch geschädigt werden.

Aus beiden Normen können sich umfassende Ansprüche an Eigentümer eines Gebäudes oder Grundstücks ergeben. Gegen das damit verbundene hohe finanzielle Risiko ist Schutz mit einer Gebäudehaftpflichtversicherung – auch als Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung bezeichnet – möglich.

Wer eine Gebäudehaftpflichtversicherung benötigt

Geht es ausschließlich um ein selbst bewohntes Objekt, deckt die Privathaftpflichtversicherung bei Schäden enstehende Ansprüche ab. In diesem Fall ist der Abschluss einer Gebäudehaftpflichtversicherung nicht notwendig. Vielfach tritt die Privathaftpflichtversicherung auch bei vermieteten Zimmern oder Einliegerwohnungen im eigenbewohnten Objekt ein. Bei Zweifamilienhäusern kommt es auf den Anbieter bzw. Tarif an. Ein Blick in die Versicherungsbedingungen empfiehlt sich, um festzustellen, ob Schutz besteht oder nicht.
Wann die Gebäudehaftpflichtversicherung benötigt wird
Die Gebäudehaftpflichtversicherung ist dann anzuraten, wenn ein nicht selbst genutztes Haus vermietet wird. Auch Wohnungs-Eigentümergemeinschaften benötigen eine solche Versicherung – unabhängig davon, ob Eigennutzung oder Vermietung vorliegt. Selbst für Eigentum an einem unbebauten Grundstücks kann eine Gebäudehaftpflichtversicherung sinnvoll sein. Spielende Kinder können sich zum Beispiel dort leicht verletzen und die Frage, ob gegen die Verkehrssicherungspflicht verstoßen wurde, wird oft zu Lasten des Eigentümers beantwortet.

Versicherte Schäden

Mit der Gebäudehaftpflichtversicherung sind Sie als Eigentümer geschützt, aber auch alle Personen, die in Ihrem Auftrag Arbeiten an der Immobilie verrichten. Die Versicherung deckt grundsätzlich alle aus der Haftung entstehenden Personen-, Sach- und Vermögensschäden bis zur vereinbarten Deckungssumme ab:

  • Personenschäden umfassen gesundheitliche Beeinträchtigungen, Verletzungen, im Extremfall den Tod. Dementsprechend übernimmt die Versicherung Heilungs- und Pflegekosten sowie Schmerzensgeld bis hin zu Beerdigungskosten und Unterhalt für Hinterbliebene.
  • Sachschäden beziehen sich auf die Beschädigung oder Zerstörung von Gegenständen. Hier bezahlt die Versicherung die Reparaturkosten oder die Kosten der Wiederbeschaffung. Geleistet wird grundsätzlich auf Zeitwert-Basis.
  • Vermögensschäden: die Gebäudehaftpflichtversicherung kommt auch für Verdienst-, Gewinn- und Nutzungsaufälle durch die Schädigung auf.

Bestandteil der Versicherung ist immer ein sogenannter passiver Rechtsschutz. Das heißt, es wird zuerst geprüft, ob tatsächlich eine Rechtsanspruch auf Schadensersatz besteht. Das ist keineswegs immer eindeutig. Kosten für eventuell anfallende Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang werden ebenfalls von der Versicherung übernommen. Trifft den Geschädigten Mitverantwortung, wird dies beim Schadensersatz berücksichtigt.

In der Regel nicht automatisch mitversichert sind Haftpflichtschäden aus Photovoltaik-Anlagen. Der Versicherungsschutz kann aber oft entsprechend erweitert werden. Es gibt auch spezielle Photovoltaik-Haftpflichtversicherungen.

In der Bauphase - Bauherrenhaftpflichtversicherung

Das Pendant zur Gebäudehaftpflichtversicherung in der Bauphase ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Sie wird vor allem bei größeren (Neu-)Bauvorhaben benötigt. Bei kleineren Umbauten, Renovierungen oder Modernisierungen tritt üblicherweise die Privathaftpflicht- bzw. Gebäudehaftpflichtversicherung ein.

Beitrag und Versicherungssumme

Mann über fehlende Versicherungsbausteine überrascht.Die Beitragshöhe bei der Gebäudehaftpflichtversicherung richtet sich wesentlich nach der vereinbarten Versicherungssumme. Diese sollte nicht zu knapp bemessen sein, da gerade bei ernsten Personenschäden oft erhebliche Summen zu leisten sind. Wenn die Versicherungssumme dann nicht ausreicht, sind Sie weiterhin selbst in der Pflicht. In der Regel besteht die Möglichkeit, die Versicherungssumme flexibel zu wählen. Experten empfehlen eine Mindestsumme von fünf Millionen Euro. Aber auch deutlich höhere Versicherungssummen sind durchaus erschwinglich.Die Beiträge zur Gebäudehaftpflichtversicherung bewegen sich üblicherweise in einer Größenordnung von einigen Dutzend Euro pro Jahr. Ein Vergleich empfiehlt sich, da es am Markt eine erhebliche Bandbreite gibt.


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