Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

  • Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht trifft jeden Eigentümer einer Immobilie.
  • Für die Abdeckung kommen je nach Konstellation unterschiedliche Versicherungen in Betracht.
  • Bei selbst genutzten Objekten genügt in der Regel die Privathaftpflichtversicherung.
  • Bei Mehrfamilienhäusern und Mietobjekten ist eine Gebäudehaftpflichtversicherung erforderlich.
  • In der Bauphase bietet die Bauherrenhaftpflichtversicherung Schutz.

Eigentum verpflichtet – dieser bekannte Grundsatz gilt in besonderer Weise auch für Immobilieneigentümer. Denn in dieser Eigenschaft sind sie dafür verantwortlich, potentielle Gefahren, die von ihrer Immobilie ausgehen, abzuwenden. Wer dagegen verstößt, macht sich im Schadenfall schadensersatzpflichtig. Manchem, dem ein Grundstück oder ein Gebäude gehört, ist dies gar nicht so bewusst. Erst beim tatsächlichen Eintritt eines Schadens wird der Umfang der Haftung klar. Im schlimmsten Fall – wenn kein entsprechender Versicherungsschutz besteht – kann dies sogar existenzbedrohend sein. Im Folgenden geben wir Ihnen daher einen Überblick über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und wie man sich entsprechend absichern kann.

Die Haftung des Immobilieneigentümers - ein Überblick

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht stellt im Prinzip eine besonderen Anwendungsbereich der allgemeinen Haftung dar, der alle Bürger unterliegen. Die Rechtsgrundlage dafür findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Nach § 823 BGB ist jeder, der einem anderen vorsätzlich oder fahrlässig einen widerrechtlichen Schaden – sei es ein Personen-, Sach- oder Vermögensschaden – zufügt, zum Schadensersatz verpflichtet. Die Schadensersatzpflicht ist betraglich nicht begrenzt. Grundsätzlich muss der entstandene Schaden immer vollständig ersetzt werden. Der Schädiger steht dafür mit seinem gesamten Einkommen und Vermögen ein.

 

Für Haus- und Grundbesitzer konkretisiert das BGB diese allgemeine Haftpflicht nochmals:

  • nach § 836 BGB haften Immobilieneigentümer für Schäden, die durch den Einsturz des Gebäudes oder durch Ablösung von Gebäudeteilen entstehen. Alt-Eigentümer sind dabei sogar noch bis zu einem Jahr nach der Übertragung der Immobilie an einen neuen Besitzer in der Haftpflicht;
  • § 837 BGB erstreckt diese Haftpflicht auch auf Eigentümer von Gebäuden auf fremden Grundstücken;
  • gemäß § 838 BGB gilt die Haftung außerdem für Personen, die nur für die Gebäudeunterhaltung verantwortlich sind oder die lediglich ein Nutzungsrecht besitzen, ohne Eigentümer zu sein.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht im Überblick

Umfassend - die Verkehrssicherungspflicht

Pflichten innerhalb der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

In Ergänzung und Erweiterung der gesetzlich verankerten Haftpflicht ist in der Rechtssprechung der Begriff der sogenannten Verkehrssicherungspflicht entwickelt worden. Jeder, der für eine Gefahrenquelle verantwortlich ist, muss danach auch die notwendigen Maßnahmen zum Schutz von Dritten ergreifen. Für Immobilieneigentümer bedeutet das in der Konsequenz: Wer ein Grundstück oder Gebäude besitzt und Dritten den Zugang gewährt oder auch nur duldet – rechtstechnisch gesprochen: einen öffentlichen Verkehr eröffnet – ist in der Verkehrssicherungspflicht. Das heißt: er muss die Immobilie auf mögliche Gefahren hin überprüfen und geeignete Maßnahmen zur Gefahrenabwehr ergreifen. Pflichtverletzungen mit Schadenfolgen führen entsprechend zur Schadensersatzpflicht.

Die sich aus der Verkehrssicherungspflicht ergebenden Aufgaben zur Gefahrenabwehr sind äußerst vielfältig. Hier einige typische Beispiele, ohne dass die Aufzählung vollständig wäre:

  • Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen des Grundstücks. Dieser übliche „Winterdienst“ erstreckt sich auch auf Bürgersteige und öffentliche Wege, wenn die Kommune diese Aufgabe an die angrenzenden Immobilieneigentümer delegiert hat, was gängige Praxis ist;
  • Immobilieneigentümer dürfen den Winterdienst zwar ihrerseits an Mieter – im Rahmen des Mietvertrags bzw. der Hausordnung – oder an einen professionellen Räumservice übertragen, sind aber weiter in der Pflicht, die ordnungsgemäße Ausführung zu überwachen;
  • Sicherungspflicht bei Treppenhäusern und Hausfluren. Der Eigentümer hat für ausreichende Beleuchtung, ordnungsgemäß befestigte Fußbodenbeläge, Vermeidung von Rutschgefahren durch Reinigungsarbeiten usw. zu sorgen;
  • Gefahrenabwehr im Hinblick auf technische Anlagen und Versorgungsleitungen im Gebäude und auf dem Grundstück (Heizung, Aufzüge, Elektro-, Gas- und Wasserleitungen). Der Eigentümer muss sich hier um regelmäßige Überprüfung und Wartung kümmern, um einen einwandfreien Zustand zu gewährleisten;
  • Verhinderung von Gefahren, die durch Sturmeinwirkungen entstehen. Das betrifft nicht nur mögliche Schäden durch lockere Ziegel, Fernsehantennen oder Solarpaneele auf dem Dach. Auch wenn ein Baum auf dem Grundstück durch den Wind umsturzbedroht ist oder Äste abbrechen können, besteht die Pflicht zur Gefahrenabwehr.
  • Sicherungspflicht für Bauherren. Immobilieneigentümer sind bereits in der Verkehrssicherungspflicht, wenn das Grundstück noch gar nicht bebaut ist oder das Gebäude gerade erst errichtet wird. Als Bauherren müssen sie für eine ausreichende Absicherung der Baustelle sorgen. Diese Aufgabe kann zwar an ein Bauunternehmen delegiert werden, es besteht aber weiter die Überwachungspflicht hinsichtlich der Ausführung.
  • Hinweisschilder, die eine Gefahrenzone anzeigen, führen nicht zwangsläufig zum Haftungsausschluss. Dies gilt auch für Schilder wie „Betreten auf eigene Gefahr“ oder „Betreten verboten. Eltern haften für ihre Kinder„. Es kommt hier auf die Umstände des Einzelfalls an, inwieweit dennoch eine Haftpflicht gegeben ist.

Versicherungsschutz gegen Haftpflichtrisiken möglich

Zusätzliche VersicherungenRisiken aus der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht lassen sich mit geeignetem Versicherungsschutz abdecken. Die Gebäudeversicherung kommt hierfür allerdings nicht in Betracht, da sie nur Schäden an der Immobilie, nicht dagegen von der Immobilie ausgehende Schäden erfasst. Bei selbst genutzten Objekten reicht in vielen Fällen die private Haftpflichtversicherung aus, da sie auch in diesem Fall Versicherungsschutz bietet. Je nach Anbieter und Police gilt der Versicherungsschutz hier sogar für vermietete Einliegerwohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern und gänzlich vermieteten Objekten ist dagegen eine extra Gebäudehaftpflichtversicherung erforderlich. Für Bauherren wird eine eigene Bauherrenhaftpflichtversicherung angeboten.


Sie suchen den passenden Versicherer?

Auf der Seite der Allianz können Sie sich weiter zur Versicherung beraten lassen:


Wie hilfreich fanden Sie die Informationen?
1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne (Dieser Ratgeber erhielt insgesamt 2 Stimmen, davon wurde durchschnittlich mit 5,00 von 5 Sterne bewertet) - Vielen Dank!

Loading...